李宇嘉:房产税“落地”的影响有多大?

金融界网站2018-12-12 08:29:14

1 房产税征收:条件已具备

  近日,房产税再次被提及。

  125日,国税总局答复政协提案中表示,将统筹研究房地产交易环节与保有环节税收政策。同时,作为房地产税征收的基础设施,不动产统一登记也取得显著进展,自然资源部自然资源确权登记局局长冷宏志透露,要不断巩固和提升不动产统一登记成果,抓紧启动《不动产登记法》立法。

  笔者认为,主要城市已实现住房信息联网的基础上,不动产登记已基本完成,房地产税启动立法,意味着房地产税“落地”的基础条件已趋于成熟。

2 征收房产税的目的:调节收入差距

  近期,无论是个税提高起征点、增加抵扣项,还是增值税税率下降,抑或未来的遗产税退出,彰显改革突破的决心很大,目的就是通过税制改革、结构性减税,降低成本、促进内需。

  从立法程序看,上届人大着重于税法论证和起草,本届人大任期的5年内,着重于立法落地,完成“税收法定”的关键一步。房地产税“落地”后,城镇居民税收负担有多大?首先要看税种的定位,税收两个最基本功能,即组织财政收入和调节收入差距。

  今年3月的“两会”上,财政部时任副部长史耀斌指出,房地产税主要是调节居民收入分配,特别是个人财富集聚,以促进社会公平。同时,筹集财政收入,满足公共服务需求。也即,房产税首先是调节税,然后才是收入税。

  改革开放40年,我国迅速从一个国民共同贫穷的国家,发展到富豪数量增长最快、数量排名前列的国家。

  据中国家庭金融调查中心统计,房产占我国家庭资产的65%-70%,比美国高出2倍,房产增值收入占我国家庭财产增值90%以上份额。由此,我国居民收入不平等主要是财产收入上的不平等,而非工资收入上的不平等。

  国际上普遍存在的调节个人收入差距的“四大利器”,个人所得税、资本利得税、遗产税、不动产税等在我国缺失(个人所得税的调节功能还待完善)。

  因此,以房产税来调节收入是应有之义,也是唯一可靠可行的工具。近期的个税新政、房地产税立法,抑或是未来遗产税征收等,体现的都是调节居民收入差距太大的思路。 

3 房产税减免和税率如何设置

  1)美国、德国的房地产税负

  既然房地产税定位于调节税,那么对居民家庭首套房或一定面积实施免征,将是大概率事件。即便在美国、德国等社会保障很好的发达国家,首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大程度减免。

  那么,第一套普通住房大概率免税,那对第二套及以上住房征收,税率该定多少?

  这里简单测算一下,一线城市80平米住宅一年租金约8万元,净回报约为6万元,按资本化率4%计算,房子评估值大概150万,但市场价大约500万。以目前上海、重庆试点的0.5%的税率计算,按照150万税基,一年家庭要缴纳的房地产税大约7500元;若按照500万的税基计算则是25000元。

  2017年,深圳和上海人均可支配收入分别是5.3万元和5.9万元。以户均3人计算,7500元和25000元的房产税年缴纳额,分别占一线城市家庭的6%左右和22.5%。二线和强三四线城市(主要分布在三大都市圈内或中部热点二线城市的周边),相比一线城市,租金减半,居民收入减少40%,评估值和市值也大约减半,结果与一线城市差不多。税负高不高?

  再参照一下国外经验。美国、日本等社会保障覆盖质量高的国家,在确定房产税实际税基时,一般在房屋市值基础上打4-6折,还限制税率和用途。美国房产税主要用于地方公共开支,同时具有透明的支出披露体系,每个业主在年末亦会收到纳税单,其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。

  美国房产税支出,通常有三大类:一是学区教育;二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务;三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重,约占全部税收一半。典型的如新泽西州的李堡市,2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元,其中代学区征收的近3200万美元,占比超过50%

  此外,美国采取“以需定收”确定房产税税率,即年度公共支出预算倒推要征多少税以及税率。因此,公共服务支出稳定的情况下,房价涨了评估价也要上升,这就要降低税率,确保评估的税基乘以税率得到的税负,不超过居民家庭收入的3%-4%

  2)低税率、低税负将是主要原则

  但是,由上可知,即便按照0.5%的税率算,我国房产税占收入的比重也会超过美国房产税占家庭收入的比例。

  另外,美国国内税务局(IRS)税表申报的页面的文件中显示,美国房产税的纳税人享有延期申报的权利,期限通常为30日。若未能按期缴清税费,税务机构会处以罚款和加收滞纳金,同时估价员也可在现有估价基础上施加10%的惩罚。若长期欠税(一般为三年以上),许多地方的政府将有权处理并出售房主财产以抵扣税费。但即便如此,即便美国的信用体系很完善,但据美国税收留置权协会(NTLA)统计,全美每年拖欠房产税金在120亿美元左右。

  在我国,一直没有个人直接纳税传统(个税由单位发薪前代扣),且房产非标准化,评估是否公允、怎么解决拖欠和争议,这些都是大问题。

  因此,首套或一定面积减免、低税率(或在0.1%左右),将是一二线重点城市房产税征收的主要思路。更重要的是,近年来,国家一直鼓励和提倡百姓获得财产性收益,房产是百姓财产性收入的主要来源,决不能出现重税而冲击到百姓的财产预期。

  另外,没有一种税,像房产税一样,其影响群体范围如此广,预期冲击如此大。社会稳定是政府施政的第一纲领,房产税之所以成为超热点话题,就在于它涉及到几乎所有城镇百姓的利益,需要平稳落地。因此,预计大多数中低收入家庭不会受到房产税冲击。也就是说,老老实实地遵循“房住不炒”,量力而行地改善住房需求,绝不会受到房产税很大影响。

4 二手房交易“高税负”倒逼房产税推出

  另外,当前房地产税收环节设置存在的问题,也影响到了百姓置业。

  当下,主要城市的房地产已进入存量时代,热点城市二手房交易超过新房,但二手房交易成本很高,税费大概占到交易总价的6%-10%500万的房子要一次性拿出30-50万的税费,不利于存量房利用。

  近期,热点一二线城市新房热销,与二手房交易成本太高有关。这也是为何,管理部门提出,要统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策。

  如果能将交易环节较为沉重的税负降下来,而腾挪到保有环节,并启动低税负、低税率缴纳原则,则能降低住房交易的“门槛成本”、税负的“分摊效应”也将促进合理住房需求。更重要的是,将交易环节的成本延后至持有环节,能够通过税制设计(税率、免征政策调节等),引导市场预期、遏制投机炒作和夯实“房住不炒”。

5 房产税:降低房价还是推高房价?

  最后,从美国经验来看,房产税征收与房价涨跌并无直接关系。相反,直接从个人的腰包里掏钱,税负“痛感”直观,纳税人会监督房产税是否用到片区或社区服务上。

  若街道或社区治安、教育、医疗、道路等都会因为房产税而改善,区域内的房价反而会稳定和上涨,这个原理与小区物业管理费类似。

  假设,你居住的小区,物业管理费突然下降,这绝非好消息,因为物业管理质量也会跟着下降,高收入、追求高品质生活的业主会搬离,他们也会将房子出租或出售,而追求居住品质的居民,一般不会选择这样的小区。最后,住房需求下降,小区的房价一定会下跌。

数据来自 金融界