向远之:房租市场急需建立顶层设计

金融界网站2018-09-11 17:20:50

  由于一线城市的房价过度高昂,因此年轻人普遍都面临比较长的租房期,在二胎政策全面来领时,就有了”房价是最好的避孕药”的说法。

  就以北京而言,也存在很多人在自有住房的情况下,也都会因为种种原因选择自己租房,这其中的原因包括子女教育或者个人生活选择等等。未来,租房将成为一个越来越普遍的现象。

  租赁市场对于城市发展十分重要

  城市也必须要保持一定的流动性和活力,也需要多元化的人才形成的创新活力。不管是经济学理论和创新理论,还是实践都证明,多元化人才背景形成的创新活力,使得一线城市能够成为一个极具吸引力的地方。因此必然是需要大量的年轻人加入城市,也需要一些因为种种原因流入一线城市的成熟人才。

  租赁住房,在政府完全来提供公房不现实的情况下,也需要给予监管。因为人的基本需求当中,吃已经基本相对容易解决,但是住的门槛仍然相对比较高。而有住宿和睡觉的地方,是人作为重要的生产要素完成睡眠恢复体力和精力的重要载体,也是能够保证人的创新活力的重要条件,而在经济发展的当下阶段,激活人的创新活力已经成为了一个十分重要的因素。对于北京这样的大城市来说,能够迅速买房或者工作单位提供住房的仍然是少数,住房也具有一定的公共产品属性,是一个城市的基础设施,这也是出于人本的考虑。

  因此,在世界各大一线城市,买房对于年轻人的难度是越来越高,而中国本身就是房屋自有率非常高的国家之一,这得益于中国人对于住房根深蒂固的情结和中国家庭的牺牲精神和努力精神。但是从未来来说,大批人在一线城市租房住是一个常态,而不只是年轻人。作为政府而言,保持对人才的吸引力需要使得租房保持在一个合理的水平上,从市场逻辑而言,租房价格太高,会使得城市人口流入减少,因此也使得市场萎缩,最终影响到经济发展。

  呼唤租房层面的顶层设计

  从国际经验来看, 在发达国家当中,德国高度重视发展租赁市场,拥有欧洲最大的租赁市场,其中90%的家庭在市场上自由租房,受《住房租赁法》保护,2015年,德国出台了《租金管制法》,为抑制租金过快增长,保护作为弱势群体的租客的权益,规定新租房屋的租金原则上不得高于“当地普遍科比租金”的10%,同时,德国也出台了租金管制制度和房租补贴制度,并且建立了独具特色的租房合作社金融制度。

  因此,国家在政策层面上,要出台顶层政策设计,2015年住建部发布《住房和城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》以来,关于住房租赁的顶层设计持续加快出台,住房租赁市场日渐火爆。根据国家住建部政策研究中心提供的数据,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,广东省和浙江省城镇家庭中分别有47%和41%的家庭是租房居住的,在北京和上海两个直辖市中,分别有37.2%和38.3%的家庭是通过租赁解决居住需求,已达到发达国家租赁市场的规模,远远高于全国25.8%的平均水平。这表明中国大城市的租赁市场非常庞大。但是,我国还没有出台相应的顶层法规和政策,同时,也需要政策对于一些新生事物尽早研究,出台相对可行的管理办法。

  其次,应该对于房屋金融等金融衍生品加强监管,当前的租房贷款在风险上是整体可控的,但是也需要对于一些新生事物,加强协调管理。尤其是当前,互联网渗透到了多个领域,和很多领域都会产生交集,目前来说,很多的监管机制还存在一些监管空白。比如自如等发行的租房贷等产品,笔者认为这属于金融衍生品的一种,是资产证券化的体现,在底层资产相对可控并且涉及面不广的情况下,是可以支持发行的。需要住建部、银监会、网信办等建立协调的机制。考虑到新生事物会不断发生的情况下,在一些部委的联席会议和协调机制的基础上,落实协同监管和监管科技, 同时要将管理权和处罚权落实到具体的部门,形成良好的惩戒机制和责任机制。

  第三。应当考虑到民营公司进入租房领域同时,也需要有一批政府部委提供的,国有企业承建的租房,市场定位和房地产公司的

  当前,我国的房地产企业以民营企业作为主流,但是也存在一批实力强大的国有企业,他们在市场定位上和民营企业没有明显差别,笔者认为,应该在这方面,国有企业需要承担起一定的责任,从而形成租房市场的差异化和多元化。

数据来自 金融界